سرمایه: پاسخگویی به حدود 600 هزار تقاضا برای جابه جایی منزل طی سه ماهه تابستان در تهران گردش مالی بسیاری را در بازارهای مختلف این کلانشهر به وجود می آورد، از جمله 18 میلیارد تومان پول که تنها در بازار اثاث کشی جابه جا می شود، یا مبلغی حدود 40 میلیارد تومان که در دفاتر مشاوره املاک تهران به چرخش در می آید که در این میان گردش مالی دفاتر اسناد رسمی، با وجود تاثیرات بسزایی که در روابط اشخاص با هم و در نظم عمومی جامعه و همینطور نظم اقتصادی دارد، رقم قابل توجهی نیست چرا که به گفته رئیس کانون سردفتران و دفتر یاران، «تنها حدود 10 درصد از قراردادهای اجاره مسکن در شهر تهران محضری می شود و اکثر این قراردادها یا در دفاتر مشاوره املاک و یا به صورت شخصی میان مالک و مستاجر منعقد می شود.»
به گزارش خبرنگار ما، بر اساس اظهارنظر بسیاری از وکلا و کارشناسان علوم اجتماعی، هر سندی اعم از عادی یا رسمی آثاری دارد. اثر سند رسمی در این است که اولاً لازم الاجراست، یعنی بدون نیاز به دادگاه و طی مراحل پیچیده و طولانی دادرسی، قابل اجرا است. ثانیاً مفاد سند رسمی را نمی توان انکار یا در مندرجات آن تردید کرد، یعنی تمام مفاد و مندرجات سند رسمی نسبت به اشخاصی که آن را امضا کرده اند و نسبت به قائم مقام قانونی آنان معتبر است. رئیس کانون سردفتران و دفتر یاران در گفت و گو با خبرنگارما پیرامون ضرورت رسمی کردن اسناد و به ویژه سند اجاره ملک، گفت: «سند رسمی اجاره با توجه به قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1376 در روابط اشخاص با هم و در نظم عمومی جامعه و همینطور نظم اقتصادی بسیار موثر است. یعنی شما به عنوان موجر می دانید که دقیقاً چه حقوق و تکالیفی دارید، می دانید که در انقضای مدت اجاره بدون دوندگی در محاکم دادگستری می توانید در کوتاه ترین مدت به ملک تان دسترسی داشته باشید و اجاره ماهانه هم در حمایت قانون هیچ گاه در وصول نخواهد ماند. همچنین مستاجر با دارا بودن سند رسمی اجاره می داند که قانون از او حمایت کرده و به راحتی می تواند به حق و حقوق خود دسترسی داشته باشد و ودیعه پرداختی را دریافت کند.» محمد رضا دشتی اردکانی در پاسخ به این پرسش که «برای تنظیم سند رسمی اجاره به چه مدارکی نیاز است؟» اظهار داشت: «سردفتر اسناد رسمی وظیفه دارد قبل از تنظیم اجاره نامه بررسی کند که اجاره دهنده، واقعاً مالک عین یا منفعت ملک هست یا خیر،که بعد از احراز مالکیت مبادرت به تنظیم سند اجاره می کند.» رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در مورد تفاوت هزینه انعقاد قرارداد اجاره در بنگاه های مشاوره املاک با دفترخانه اسناد رسمی، گفت: «مسوول نرخ گذاری خدمات بنگاه های مشاوره املاک وزارت بازرگانی است، ولی حق الثبت دفاتر اسناد رسمی در مجلس شورای اسلامی تعیین شده و نرخ حق التحریر دفاتر نیز هر چهار سال یک بار توسط رئیس سازمان ثبت به رئیس قوه قضائیه اعلام و پس از بازنگری این نرخ در قوه قضائیه، توسط سازمان ثبت به تمامی دفترخانه های سراسر کشور اعلام می شود. حق الثبت دریافتی که هم اکنون بر اساس مصوبه مجلس پنج در هزار است، به حساب دولت در خزانه کل واریز شده و حق التحریر نیز متعلق به دفاتراسناد رسمی است. این نرخ بستگی به مبلغ اجاره ماهانه دارد که رقم نازلی است و از نرخ بنگاه های مشاوره املاک که عموماً نیمی از مبلغ اجاره را از طرفین قرارداد اجاره ملک دریافت می کنند، کمتر است. مثلاً نرخ حق الثبت قرارداد اجاره ملک به مبلغ ماهانه 100 هزار تومان رقمی معادل 6000 تومان و مبلغ 31 هزار و 400 تومان نیز حق التحریر دفتر خانه است. حال اگر مبلغ اجاره ماهانه ملک یک میلیون تومان باشد، این مبالغ به ترتیب 60 هزار تومان و 53 هزار و 100 تومان خواهد شد. اگر مستاجر مثلاً مبلغ 12 میلیون تومان پول پیش داده باشد و مبلغ اجاره ماهانه تعیین شده نیز 100 هزار تومان باشد؛ رقم حق الثبت به 66 هزار تومان رسیده و حق التحریر نیز مبلغی معادل 55 هزارو 400 تومان تعیین خواهد شد و برای قرارداد اجاره ای با هفت میلیون پول پیش و ماهی 300 هزار تومان اجاره نیز 53 هزار تومان حق الثبت و 50 هزار و 200 تومان حق التحریر اخذ می شود.» وی تاکید کرد: «همانگونه که مشخص است ارقام دریافتی در دفترخانه ها به تناسب افزایش مبالغ رهن و اجاره افزایش نمی یابد و کمتر است. به طور کلی نیز دلیل نازل بودن این نرخ، حمایت دولت در حفظ حقوق و اموال مردم به وسیله اسناد رسمی است. هزینه تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی کاملاً مشخص و محدود است و حتی قابل مقایسه با اینگونه خدمات در کشور های دیگر هم نیست. برای مثال مجموع هزینه گواهی امضا در ایران حداکثر 3500 تومان است در حالی که در آلمان یا فرانسه این خدمت 25 یورو هزینه دارد. یا هزینه تنظیم سند یک خانه یک میلیون یورویی حدود 49 میلیون تومان است ولی در ایران هزینه یک خانه یک میلیارد و چهارصد میلیون تومانی رقمی معادل یک میلیون و 500 هزار تومان می شود که این هزینه در مقایسه با قیمت های جهانی بسیار نازل است.» دشتی اردکانی در مورد نحوه نظارت بر کار دفاتر اسناد رسمی، با بیان اینکه «در حال حاضر حدود 7000 دفترخانه اسناد رسمی در ایران وجود دارد که در این میان تنها حدود 1500 دفترخانه در تهران فعال هستند»، اظهار داشت: «برابر قانون، سه نهاد بازرسی کل کشور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران حق بازرسی دفاتر اسناد رسمی را دارند، بنابراین همانگونه که اشاره شد دفاتر اسناد از سه طریق بازرسی می شوند که این حجم بازرسی در سایر سازمان ها ملاحظه و مشاهده نمی شود.» وی در پایان به مردم توصیه کرد که از حقوق و اموال خود با راهکارهای مطمئن مراقبت کنند و همان گونه که مثلاً برای حمل آب قطعا از یک کیسه نازک پلاستیکی که ممکن است به کوچک ترین فشاری آسیب ببیند، استفاده نمی شود، برای حمل هر چیزی نیز باید وسیله مناسب حمل همان کالا را استفاده کرد و وسیله مناسب حمل حقوق و اموال نیز استفاده از اسناد رسمی است. اجاره اماکن مسکونی *در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد وگرنه اجاره باطل است. مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. *لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد. پس اگر فردی خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. *اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت. *موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمی تواند مانع این تعمیرات شود حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر می تواند از حق فسخ استفاده کند. *تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک است مانند: نصب آبگرمکن یا شوفاژ و . .. *اگر مستاجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر به وجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد. *مستاجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند. *اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند. *عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بهای مکانی که شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند. *عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نیست اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستاجر عقد اجاره باطل می شود. *اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد. *اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد. *اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستاجر خواهد بود. *تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص به صورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند. باید توجه داشت که اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره مند شوند. ثانیاً، صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد. *قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هر گاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. *پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. حکم تخلیه *درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک، است. *شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کند با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند. *اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و “ از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر است. *اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام می کند و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ و مستاجر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند. *اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و. . . باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ ودیعه تا سقف 10000000 ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است) و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا کند.
